Velmi často se na naši advokátní kancelář obrací klienti s požadavkem zřízení věcného břemene užívání. A to zejména v souvislosti s převodem nemovitosti prostřednictvím darovací či kupní smlouvy.
Situaci lze uvést na příkladu. Pan A. v pokročilém věku vlastní nemovitost a má zájem o to, aby po jeho smrti připadla jeho dceři paní D. Protože nechtějí čekat na dědické řízení, dohodnou se spolu na uzavření darovací smlouvy, kterou pan A. převede vlastnické právo na paní D. Vedle toho také sjednají smlouvu o zřízení věcného břemene, spočívajícího v užívání předmětné nemovitosti, a to na dobu života pana A. V důsledku těchto právních kroků, bude mít pan A. zajištěno právo na užívání nemovité věci, takže bude moct v domku v klidu dožít, ačkoliv již nebude vlastníkem. Pan A. bude tedy oprávněným z věcného břemene užívání, přičemž paní D. jako vlastník pozemku to bude jako povinná povinna strpět.
Věcné břemeno užívání = služebnost
Již dříve v jednom z našich předchozích článků jsme Vás informovali o tom, že pod pojem věcná břemena zahrnujeme 2 kategorie práv. A sice věcná břemena užívání (služebnosti) a reálná břemena – viz článek Věcné břemeno – co se skrývá pod tímto pojmem?. Věcné břemeno užívání je synonymem pro výše zmíněný pojem služebností. Na tuto dvojí terminologii znovu upozorňujeme, jelikož to může být pro veřejnost mnohdy matoucí. Občanský zákoník, který obsahuje právní úpravu těchto věcných práv, užívá pojmu služebností. Katastr nemovitostí ve svém elektronickém formuláři naopak užívá pojmu věcného břemena.
Základní charakteristika
Věcné břemeno užívání je věcné právo, jehož hlavní funkcí je zajistit užívání věci ve prospěch určité osoby. Služebnost limituje vlastníka věci v tom, že mu ukládá povinnost něco strpět nebo něčeho se zdržet. Jinými slovy, ukládá vlastníku povinnost, aby se nebránil užívání jeho věci ze strany osoby, jež je k tomu na základě věcného břemena užívání oprávněna. V případě zdržení se jedná o povinnosti zdržet se, tedy nedopouštět se nějakého jednání, ačkoliv by k němu byl jinak oprávněn. Vždy se jedná o povinnost dlouhodobou či opakovanou, nikoliv jednorázovou.
V souvislosti s věcnými břemeny obecně se hovoří o tom, že věcné břemeno „zatěžuje věc“. Tím je myšleno, že věcné břemeno užívání je spojeno s vlastnictvím určité věci. Hovoříme o tzv. služebnosti pozemkové. Může být však rovněž spjato s konkrétní osobu, která má ale k nějaké věci vlastnické právo, a prostřednictvím toho je tato věc rovněž věcí zatíženou služebností. V tomto případě hovoříme o služebnosti osobní. Blíže k tomuto dělení odkazujeme na náš článek Věcné břemeno – co se skrývá pod tímto pojmem?.
Občanský zákoník v ust. § 1267 až § 1282 výslovně stanoví některé konkrétní pozemkové služebnosti. Například služebnost inženýrské sítě, opora cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody nebo třeba služebnost stezky, průhonu a cesty. Osobními služebnostmi jsou užívací a požívací právo, dále pak služebnost bytu.
Identifikaci nemovité věci můžete nalézt v rámci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Lze zřídit věcné břemeno užívání ve svůj prospěch?
V souvislosti s věcným břemenem užívání rozlišujeme dva subjekty – povinného a oprávněného. Občanský zákoník výslovně připouští, aby byl povinný a oprávněný jednou osobou. Stanoví, že vlastník může zatížit svůj pozemek služebností ve prospěch jiného svého pozemku. Hovoříme o tzv. vlastnické služebnosti.
Ze zákona přímo plyne, že vlastnická služebnost má povahu pozemkovou. Dovozuje se však i osobní povaha. V jakém případě by taková možnost byla užitečná? Například v situaci, kdy si vlastník bytové jednotky zřídí služebnost ve svůj prospěch. Následně prodá bytovou jednotku jinému, ale zůstane oprávněným ze služebnosti bytu. Následně tedy bude moct byt užívat, ačkoliv pozbude vlastnické právo k němu. Motivací přitom pro nej může být zisk peněžní částky utržené z prodeje nemovitosti.
Jak zřídit věcné břemeno užívání?
Věcné břemeno užívání lze sjednat na základě uzavřené smlouvy, jak je již zřejmé z příkladu uvedeného v prvním odstavci tohoto článku. Často se bude smlouva o zřízení věcného břemene sjednávat zároveň se smlouvou darovací či kupní. Dále může být nabyto pořízením pro případ smrti nebo vydržením po dobu potřebnou k vydržení vlastnického práva k věci, která má být služebností zatížena. V případě vlastnické služebnosti bude právním důvodem nabytí služebnosti jednostranné právní jednání – prohlášením vlastníka vznikne služebnost.
Zákon rovněž stanoví případy, ve kterých služebnost vzniká ze zákona nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. To zejména v případech, kdy existuje nějaký veřejný zájem například vedení nutné cesty přes soukromý pozemek.
Jakou musí mít právní jednání formu závisí zejména na povaze zatížené věci. Jestliže se zřizuje věcné břemeno užívání k věci zapsané do veřejného seznamu, vzniká i služebnost zápisem do takového seznamu. V praxi je časté zřízení věcného břemena užívání k nemovité věci. A to ať už k pozemku, bytové jednotce či stavbě. Většina nemovitých věci je předmětem evidence veřejného seznamu – katastru nemovitostí. Tudíž v případě zřízení služebnosti k nemovité věci, je nutno podat návrh na vklad k příslušnému katastrálnímu úřadu a postupovat tedy podobně, jako u vkladu vlastnického práva.
V případě, že služebnost vzniká k věci nezapsané, tak vzniká klasicky účinností smlouvy.
Služebnost bytu
Již v úvodu tohoto článku jsme zmínili, že zřízení služebnosti neboli věcného břemena užívání k nemovitosti je velmi častým požadavkem ze stran našich klientů. Četnost sjednávání tohoto typu osobní služebnosti dokazuje i výslovná právní úprava služebnosti bytu dle § 1297 an. občanského zákoníku.
Pokud z ujednání zakládající právo služebnosti bytu neplyne nic jiného, má se za to, že se jedná o služebnost užívání. Druhou možností by byla služebnost požívání. To by znamenalo, že oprávněný má nejenom možnost byt užívat ale i požívat, tzn. čerpat plody a užitky.
Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. U služebnosti bytu není však nutné, zda je právem zatížen byt, bytová jednotka, dokonce nemusí jít ani o místnost určenou k bydlení. Služebnost zakládá právo užívat části domu vymezené ve smlouvě, přičemž těmi může být celý byt či jen jeho část.
Vlastník má právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled. Právo volně nakládat znamená, že je sám může užívat nebo je třeba pronajmout či zatížit jinou služebností. Vzhledem k principu smluvní volnosti si lze ale sjednat, že i povinný ze služebnosti bude moct zatíženou část užívat. Takové ujednání lze předpokládat zejména v případě, že povinným a oprávněným jsou osoby blízké.
Závěr
Zatížení věci věcným břemenem je velmi praktickým právním nástrojem a stejně tak velmi využívaným. Zejména na nemovitých věcech vázne řada věcných břemen. Pokud se chystáte nabýt vlastnické právo k zatížené věci, je vhodné se dostatečně informovat o možných povinnostech, které pro Vás budou z tohoto věcného práva váznoucímu na pozemku plynout.
Pokud máte i Vy zájem o sepsání smlouvy o zřízení věcného břemena nebo o jinou právní pomoc, neváhejte a obraťte se na nás.